Cessione di contratto preliminare - Art. 3, secondo comma, n.5), del DPR n. 633 del 1972.

• 21/11/2025

QUESITO
La società "Alfa" ha sottoscritto con la società "Beta" in data (...)un contratto
preliminare per l'acquisto di un immobile sito in (...), versando la somma di euro
70.000 a titolo di caparra confirmatoria (fuori campo Iva), con obbligo di versare la
residua parte di prezzo di euro 95.000 al momento della sottoscrizione del rogito.
In seguito, la società Alfa ha ceduto, a titolo gratuito, alla società istante il
predetto contratto preliminare di compravendita.
L'istante rappresenta che a fronte della predetta cessione è previsto solo il
rimborso parziale di euro 50.000 della caparra confirmatoria a suo tempo versata dalla Alfa.
Ciò premesso, la società istante chiede di conoscere:
1) la corretta applicazione dell'imposta di registro al momento della
registrazione dell'atto di cessione di preliminare a titolo gratuito, in caso quindi del
solo rimborso parziale della caparra;
2) la corretta applicazione dell'imposta di registro al momento della
registrazione dell'atto di cessione di preliminare qualora la cessione stessa fosse
avvenuta a titolo oneroso, cioè ad un prezzo superiore alla restituzione della caparra.

SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
Con riferimento alla tassazione ai fini dell'imposta di registro, per la cessione del
contratto è prevista una tassazione analoga a quella prevista per il contratto ceduto,
come previsto dall'articolo 31 del d.P.R. n. 131 del 1986 (di seguito TUR).
Nella ipotesi sub 1), e quindi nella ipotesi in cui la cessione avvenga a titolo
gratuito con il solo rimborso parziale della caparra, l'istante ritiene vada applicata
all'atto l'imposta di registro in misura fissa ai sensi dell'articolo 10 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR.
Nella ipotesi sub 2) essendo la cessione a titolo oneroso, l'istante ritiene debba
essere applicata l'imposta di registro nella misura proporzionale del 3% in quanto si
tratterebbe di atto avente
"per oggetto prestazioni di contenuto patrimoniale" di cui
all'articolo 9 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR.
In tale secondo caso, l'interpellante ritiene che l'aliquota del 3% sarebbe
applicabile solo all'importo della cessione e non anche all'importo legato al rimborso della caparra.

In relazione a tale seconda ipotesi viene riportato il seguente esempio.
Il signor X stipula un contratto preliminare con cui si impegna ad acquistare un
immobile dal signor Y. Nel contratto preliminare è prevista per il promittente
acquirente anche la autorizzazione alla cessione del contratto.
È inoltre prevista e corrisposta una caparra confirmatoria pari ad euro 20.000.
Successivamente il signor X cede il contratto preliminare al signor Z dietro
corresponsione di una somma pari ad euro 30.000, di cui 10.000 a titolo di
corrispettivo per la cessione ed euro 20.000 a titolo di rimborso di tale caparra.

In questa ipotesi, la cessione del preliminare dovrebbe scontare l'imposta d'atto
fissa ai sensi dell'articolo 31 del TUR e l'imposta di registro nella misura
proporzionale del 3% ai sensi dell'articolo 9 della Tariffa, parte prima, allegata al
TUR, da calcolare sull'ammontare del corrispettivo concordato per la cessione, vale a
dire 10.000 euro.
Il nuovo promittente potrà dedurre in sede di registrazione del contratto
definitivo, le imposte proporzionali pagate dal cedente al momento della registrazione
del contratto preliminare.
La parte cessionaria subentra infatti automaticamente in tutte le situazioni
giuridiche attive e passive dipendenti dal preliminare e facenti capo alla parte cedente.
Laddove il corrispettivo di cessione sia soggetto ad Iva, la cessione onerosa del
preliminare non sconterà l'imposta di registro in misura proporzionale, in forza del
principio di alternatività tra Iva ed imposta di registro.

Tutto ciò premesso, l'istante ritiene di adottare il seguente comportamento:
1) con riferimento all'ipotesi sub 1) avente ad oggetto la cessione del contratto
preliminare con il rimborso parziale della caparra, ritiene che la registrazione del
contratto sconti l'imposta di registro in misura fissa;
2) con riferimento alla ipotesi sub 2) avente ad oggetto la cessione del
preliminare a titolo oneroso, con applicazione di un sovraprezzo oltre al rimborso
totale della caparra, ritiene che la registrazione del contratto sconti l'imposta di registro
in misura fissa oltre all'imposta di registro del 3% sul cd. "sovraprezzo". Se il
corrispettivo di cessione è soggetto ad Iva, ritiene non vada applicata l'imposta di
registro in misura proporzionale in forza del principio di alternatività tra Iva ed
imposta di registro.

PARERE DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE
Come precisato con risoluzione 1° agosto 2007, n. 197/E, il contratto preliminare
 è l'accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un
successivo contratto definitivo, indicandone sin da subito i contenuti e gli aspetti essenziali.
Il contratto produce tra le parti effetti unicamente obbligatori e non reali, non
essendo idoneo a trasferire la proprietà del bene o a determinare l'obbligo di corrispondere il prezzo pattuito.

Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro venti giorni
dalla sua sottoscrizione ed è soggetto, ai sensi dell'articolo 10 della Tariffa, Parte
prima, allegata al TUR, all'applicazione dell'imposta di registro nella misura fissa di euro 200.

La Nota al medesimo articolo 10 dispone che "se il contratto preliminare
prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria si applica il precedente articolo 6 (aliquota dello 0,50%); se prevede il pagamento di acconti di prezzo non
soggetti all'imposta sul valore aggiunto si applica il precedente articolo 9".
In sostanza, in presenza di una caparra trova applicazione l'aliquota dell'0,50 per
cento, mentre nel caso di acconti di prezzo non soggetti ad Iva si applica l'aliquota del
3 per cento
.
La medesima disposizione prevede che "in entrambi i casi l'imposta pagata è
imputata all'imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo".
La qualificazione della somma versata quale caparra confirmatoria viene qui
assunta acriticamente e non costituisce oggetto di interpello.
Nel caso rappresentato dall'istante, il contratto preliminare di compravendita
stipulato tra Alfa e Beta è stato in seguito ceduto all'istante, con il consenso del
promittente venditore, a fronte del pagamento della somma di euro 50.000.
Con riferimento a detta cessione, si osserva che ai sensi dell'articolo 1406 del
codice civile
"ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un
contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite,
purché l'altra parte vi consenta".

Quindi, la cessione attua una successione a titolo particolare per atto tra vivi nel
rapporto giuridico contrattuale, operando la sostituzione di un nuovo soggetto
(cessionario) nella posizione giuridica, attiva o passiva, di uno degli originari
contraenti (cedente).
Nel contratto preliminare con autorizzazione preventiva alla cessione, la
sostituzione di un contraente con un altro soggetto avviene a titolo derivato e con effetto
ex nunc, con conseguente frazionamento della fattispecie in due momenti
giuridici diversi cui corrispondono differenti parti del contratto.

L'istante, per effetto della cessione del contratto preliminare, "subentra" nella
posizione della cedente Alfa e, quindi, anche nella clausola che ha previsto il
versamento alla sottoscrizione del preliminare - già avvenuto - di una somma di euro
70.000 a titolo di caparra confirmatoria; la caparra, anche a seguito della cessione del
contratto preliminare resta fissata nei confronti della promittente cedente nella
medesima misura di euro 70.000 e con la medesima funzione.
Con riferimento alla natura giuridica della caparra confirmatoria, definita sotto il
profilo civilistico dall'articolo 1385 del codice civile, si fa presente che, diversamente
dall'acconto, la stessa non rappresenta un anticipo del prezzo pattuito, rivestendo
natura risarcitoria in caso di inadempimento contrattuale.
La stessa rappresenta, infatti, la liquidazione convenzionale anticipata del danno
in caso di inadempimento di una delle parti.In particolare, ai sensi del citato articolo del codice civile, se l'inadempimento è imputabile a colui che ha dato la caparra, la controparte può recedere dal contratto, trattenendo la caparra stessa, mentre se ad essere inadempiente è la parte che ha
ricevuto la caparra, l'altra può recedere dal contratto esigendo il doppio della medesima.
La caparra muta la propria natura giuridica con la stipula del contratto definitivo,
assumendosi quale acconto del prezzo di vendita del bene o del servizio, anche in
considerazione del fatto che la dazione di una caparra confirmatoria presuppone la non
 contemporaneità tra la conclusione del contratto e la completa esecuzione del
medesimo (cfr. risoluzione n. 197/E del 2007).

Alla luce di quanto sopra esposto, nella fattispecie rappresentata, si ritiene che il
versamento di 50.000 euro non possa configurarsi come una restituzione parziale della
"caparra confirmatoria" a suo tempo versata per euro 70.000 dalla Alfa alla Beta, ma
costituisca, in presenza dei requisiti soggettivo, oggettivo e territoriale previsti per l'applicazione del tributo, un corrispettivo rilevante ai fini Iva.
A tal fine, dunque, non assume rilievo la terminologia adottata dall'Istante nell'allegata "
Cessione di contratto preliminare di compravendita per immobili costruiti", trasmessa in sede di documentazione integrativa, secondo cui la somma di 50.000 euro costituisce un "
parziale rimborso della caparra confirmatoria".
Al riguardo, con riferimento al presupposto oggettivo (risultando integrati gli
altri presupposti), si precisa che la cessione di contratto, ai sensi dell'articolo 3,
secondo comma, n. 5) del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 è una prestazione di servizi
rilevante ai fini Iva; detta disposizione prevede, infatti, che "
Costituiscono inoltre prestazioni di servizi, se effettuate verso corrispettivo:

5) le cessioni di contratto di
ogni tipo e oggetto".
La Corte di Cassazione, con sentenza 5 ottobre 2005, n. 19399, ha precisato che
"la cessione della posizione giuridica di contraenza relativa ad un contratto
preliminare di compravendita è una specie delle «cessioni di contratti di ogni tipo e
oggetto» che l'art. 3.2, n. 5, DPR 26 ottobre 1972, n. 633, considera prestazioni di
servizio, se effettuate verso corrispettivo, le quali, ai sensi dell'art. 6.3.1 dello stesso
atto normativo «si considerano effettuate all'atto del pagamento del corrispettivo»".
Ciò comporta l'obbligo per il soggetto cedente di emettere la relativa fattura con
addebito di imposta.
In tal caso, l'imposta dovuta per la registrazione della cessione del contratto trova
applicazione in misura fissa in virtù del principio di alternatività Iva/registro
disciplinato dall'articolo 40 del TUR.

Con riferimento al quesito sub 2), stante la natura esemplificativa del quesito,
non riconducibile ad un caso concreto e personale, si ritiene che lo stesso risulti
inammissibile, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, lettera a) del d.lgs. 24 settembre 2015,
n. 156, mancando la circostanziata e specifica descrizione della fattispecie, prescritta
dall'articolo 3, comma 1, lettera c) del medesimo decreto legislativo.